我們研讀這個舉措主要有兩個要點：一是將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。二是試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。
從兩個舉措的適用范圍和永久基本農田審批政策試點地區來看，主要集中在京津冀、長三角、粵港澳大灣區和重慶，都是未來都市圈人口流入的集中區域。而這些地區的郊區化問題，代表了中國未來大都市的發展方向。這個舉措，從宏觀城市發展層面和微觀的項目發展層面，都將會對業界產生較大影響。
為打破大城市用地邊界提供政策基礎
以上海為例。根據2017至2035年的上海城市總體規劃，其用地總體布局仍延續之前的用地結構，即被耕地和林地所包圍。上海這樣的模式，延續了以英國倫敦為模型的田園城市風貌，在農村和都市之間，架設了基本農田和林地，保護上海地區糧食供應安全的同時，也營造了公園式的休閑綠地景觀空間。
而日本東京都市圈的規劃并未完全被耕田割斷，是順應都市圈的發展趨勢，進行了以軌道交通為核心的發散式空間布局模式，即呈現出手指狀的空間突圍。
如果上海都市圈規劃借鑒東京都市圈規劃的發展模式，是不是當前的農用地布局需要有重大調整呢？如果需要調整，當前的用地政策就預留了非常重要的制度基礎。
當然，中國的政治體制、經濟結構管理制度不一樣，也不會完全照搬日本模式，且不是每個城市都需要大力發展軌道交通。但上海的未來確實代表了中國一線城市和核心都市圈發展模式面臨的普遍問題。北京同樣如此，北京2035年總體規劃，京津冀聯動，似乎也沒有形成手指狀的軌道交通經濟走廊關系。
這是在城市群宏觀層面上遇到的耕地問題。未來，如果用地審批能夠放松到北京、上海本地統籌考慮，那么這兩大城市想必會從區域經濟協調考慮，打破原有的城鎮空間聯系關系，與周邊城市建立新興的區域經濟發展模式。
為微觀項目落地提供更好的發展機會
對于中國大多數鄉村來說，一般都是農業生活組團旁邊配置了大量耕地，這種模式是中國農業社會的基本運作模型。但在現代化大生產的當下，農業產業化要求農用地必須大規模集中配置，因此原有的斑塊狀農用地發展模式已不適應當前實際。同時，工業化的進程使得大量農村人口被虹吸進入了城鎮，因此留下了許多空心村，這些空心村的用地閑置一直是棘手問題。
百畝地尺度的農村建設用地，雖然經過合村并點處理可以相對集中地進行產業規劃，但由于仍屬于農用地范疇，在土地產權上與城鎮建設用地無法同日而語。這樣會面臨未來產業進入后的融資、上市交易等各種問題。
如今，社會生產力出現巨大躍遷，如果沒有靈活的土地統籌和協調，這樣的用地規劃就基本限制了規劃化發展產業的可能性。這就是中國的農業土地和歐美農場化運營土地的重要區別。
未來在中國大城市周邊，在以軌道交通、互聯網、物聯網、人工智能等新一代基礎設施興建的基礎上，一定會形成新興的產業。屆時，如果沒有用地的支撐，產業想發展也會遇到各種掣肘。當前的用地政策調整，也算是未雨綢繆。
文旅類項目迎來更好落地機會
基本農田轉性的審批權下放政策，可以聯合之前各省市內執行的“增加掛鉤”“占補平衡”政策一同考慮。
之前政策解決了零散農業用地的歸并問題，這是土地集約利用的好辦法，但并不能從根本上解決建設用地的增減掛鉤問題。依照之前相關法規，城鄉建設用地的增減掛鉤試點，必須在國土資源部批準才可以。如今這種審批權下放給省級單位，勢必加速建設項目的推進速度。
從用地的區位特征來看，文旅、康養產業是大城市郊區目前最適合發展的產業門類。
它們的特點是離大城市近，可以從郊區很便捷地融入大都市的產業分工網絡，同時也可享受大城市群的醫療、教育、衛生等公共配套設施?？墒?，無論是文旅、康養產業還是新興工業，甚至互聯網全新一帶產業，若要在大城市郊區進行產業組團的布局，就勢必需要一定規模的建設用地進行統籌調配。
文旅類項目往往區位偏遠，處于大都市建成區的城市規劃外圍，在地理位置管轄上，常屬于縣、鄉、鎮、村的管轄范圍。因此，在絕大多數項目上，都會遇到農用地的問題。
一個好的文旅康養項目，最重要的是配套完善。而文化、健康、娛樂、教育等相關配套往往屬于投入項目，從商業模式上看，與之形成資金平衡的，確實需要一定規模的可銷售類物業作為支撐，這樣才能形成一個經濟上可行的項目。
所以，從實際項目開發的角度出發，幾百畝的文旅康養型項目很難取得真正意義上的成功，一般只有1000畝至3000畝的項目才能形成規模優勢和產業集群優勢。而若想形成這樣的規模，建設用地的面積數量就是核心問題了。
